深圳楼市：下半年买房硬货逻辑！|最新

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，纯投资，看重未来升值潜力，请问深圳买房怎么升值潜力大？

(资料图)

深叔： 你好，要知道深圳跟其他一线城市不同，深圳城市的空间资源是非常有限的，所以深圳是一个多中心的城市，但是重点的发展是在南山和宝安为核心的区域，尤其是房产的价值的核心带遇，是从欢乐海岸，沿着深圳湾到蛇口，再到太子湾，再到前海，最终的终点是碧海为核心。我们看核心地段的房子，其实现在也是最抗跌的，主要是像前海和整个粤港澳大湾区在靠拢，比如我们的深东通道，看起来是连接深圳跟中山，其实是湾区的国家战略，所以向西发展并不是一句空话，你说为什么不向东部发展，并不是不发展，而是城市多中心一定会有侧重 ，其实一下子就能看得到，这是城市发展的红利。所以目前三到五年来看，一定要紧盯大湾区延伸至前海、碧海这个段落的房子，无论新房还是二手房，只要价格合适， 都是可以出手的。

提问：深叔，你好，看到深圳龙岗大运站附近房价这几年没怎么变化，甚至被光明区超越了，看到14号和16号地铁大运站开通，后面会不会涨呢？房子买在大运站附近的投资的话合适吗？

深叔： 你好，确实近几年没什么大的变化，以大运中板块的楼盘为例，主要有以下几个原因：第一，学位一般，吸引力不强；第二，板块热度没有的到大量购房者的认同，无法与核心商圈形成联动；第三，楼房本身、周边新房以及竞品二手房供应量大，购房需求被分流。目前来说，不适合投资入手，如果考虑刚需自住的话，不失为一个不错的选择，随着片区的发展，房子的保值和升值还是有一定空间的。

提问：深叔，你好，在华丰前海湾和富通城各有一套房子，现在准备卖掉华丰前海湾，买一套带中学学位的房子，现在考虑的是有宝中和宝外双初中学位的天悦一号和有宝安实验初中学位的凯旋城，请问应该怎么选择？

深叔： 你好，首先，新安板块是宝安的老城区，规划合理，相对翻身板块更宜居，不仅有大型商城、地铁12号线，还能承接南山外溢的购买力。其次，天悦一号、凯旋城的情况分别如下：1.天悦一号，价格已处在高位，增长空间不大，原因在于生源流失、旧改周期长。2.凯旋城，价格水分很大，不建议买在高位，建议淘笋盘。最后，宝安的学位房分为两个梯队，一是宝安中学学位房，二是宝安实验中学学位房，相对来说，宝安中心区的配套完善度和宜居程度比新安片区高，如果负债率不超过70%，建议优先宝安中心区。

提问：深叔，你好，请问，一个住宅小区里有超过半数的开公司的，例如岗厦的彩福大厦，这样对房价会不会有影响，是好是坏？为什么会存在这种情况？这种情况未来会如何发展？

深叔： 你好，住宅小区有办公是不利的，具体体现在：1.影响居住氛围。2.低买低卖，获利空间小。3.通常这类小区处在商务区的辐射区域，租售比有优势，地段确定基础价格后，起决定作用的楼宇品质。住宅小区内会有办公的原因有这几类：1.房子设计结构适合办公，例如港式建筑。2.历史偶然造就办公租户，电商行业发展产生很多个体经商户。总的来说，办公比例会逐渐降低的，一方面，只要办公楼增多，住宅的办公租户就会慢慢迁移，另一方面，政策是趋向降低住宅楼盘的办公比例的。

提问：深叔，你好，在宝安有一套房子，位置一般，朋友劝我出手换一个其他地方，请问为什么像光明这样比较偏的地方受追捧，宝安的房子反而不行呢？

深叔： 你好，建议买房多关注城市中心区域，深圳是多中心发展的城市，大的城市中心包括前海、福田、罗湖等，城市副中心包括深圳北站、龙岗、大运等，对这些中心区域，zf投入更多，配套设施更完善，中心区域之间的普通区域则没有这种福利，所以光明、沙井等地方即使相对偏远，也更容易受到买房者的欢迎。

提问：深叔，你好，我在深圳福田工作，单身，自住，想买房子，但不想买的太远，通勤不方便很麻烦，但是我积蓄不多，只能买五百万左右的房子，如果我想买在福田南山这样的区域的话，这个想法可以实现吗？

深叔： 你好，关于500万能否买到福田南山的两房的问题，在福田和南山的小区中，面积在70平左右，且单价小于7万/平的二手房，约占整体房源的四成左右，这些房子大多没有优质学位，且房龄很大，具体是否存在两房户型、业主出价如何则需要自己实地查看交流。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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