诸葛科技：6月市场情绪指数再回落 成都、长沙短期房价仍有上升空间

根据最新公布的2023年6月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数连续4月回落，进入观望区间低位水平。预计若无重大利好政策加持，后续情绪指数仍存在下行压力。从城市来看，50城中有8城未来短期房价预测呈上涨态势，其中，一线城市上广深韧性较强，短期内仍将维持上涨行情，二三线城市中，威海近期旅游热度飙升拉动房地产活力提升，房价有望迎来短期上涨空间，中西部省会城市成都、长沙仍然表现不俗。

【资料图】

一、重点50城情绪指数连续4月回落，进入观望区间低位

进入6月份，房地产市场继续下探，情绪指数再次回落。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年6月，重点50城市场情绪指数为-0.71，较上月回落0.02，进入观望区间低位区间。自2022年12月以来，市场情绪指数经历了连续三月的回升，2023年3月开始，市场复苏持续性不足，市场情绪指数四连降。政策面来看，6月央行公布新一期LPR报价，较上一期下降了10个基点，对购房者释放利好，但是从市场反应来看，短期效果尚不显著。可以看出当前市场端对政策刺激的敏感度正在逐步弱化，小范围、低强度的政策已经不足以拯救下行的市场情绪，市场亟需重磅利好政策出台来提振市场信心。预计若无重大利好政策加持，后续情绪指数仍存在下行压力。

从成交表现来看，6月重点城市新房成交小幅回升，二手房延续下滑态势，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年6月（截止至29日）重点10城新房成交82351套，环比上涨9.5%，同比下降24.7%；二手房成交62886套，环比下降20.4%，同比下降5.9%。6月份，房企为冲刺半年业绩，推盘和促销力度加强，拉动新房成交量回升，但是二手房仍然下行，短期来看，购房者置业积极性仍不高，观望情绪较浓。

（备注：2023年6月数据统计时间截止至6月29日）

当前来看，购房者的置业情绪处于历史低位水平，根据中国人民银行6月29日公布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》，未来三个月，16.2%的居民有购房打算，较今年一季度的17.5%下降1.3个百分点，达2018年以来的次低谷。而居民购房意愿回落的背后与预期收入下降、对行业下行的担忧等脱不开关系。根据国家统计局，2023年5月城镇居民失业率为5.2%，较上月持平，而其中16-24岁青年群体失业率升至20.8%，达到近三年峰值，较上月扩大0.4个百分点，至此，16-24岁群体失业率已经连续5个月上升。

二、各等级城市情绪指数均下滑，一线城市跌幅最大，二线跌幅最小

从6月份各等级城市情绪指数来看，一线、二线、三四线城市情绪指数全部延续下滑态势。其中，一线城市情绪指数为-0.56，较上月下降0.06，跌幅最大，但是仍然保持领先地位。一线城市在今年前两月复苏态势强劲，几乎触及平稳区间边界，3月份开始复苏动力不足开始回落，本月北上广三城情绪全线回落，带动整体情绪下探，一线城市长期以来调控政策趋严，尽管今年以来部分城市局部松绑但是力度有限，购房者观望情绪较重；二线城市情绪指数为-0.72，较上月回落0.02，跌幅最小，与近期多个二线城市优化调控政策有一定的关系；三四线城市情绪指数为-0.73，较上月回落0.03。短期来看，一线城市房价稳中趋升，尤其是上海、深圳，北京房价有小幅下降的可能；二线和三四线城市则多数面临着下行压力。

三、本月11城情绪指数回升，深圳、厦门、南京情绪指数涨幅领先

从6月份各城市市场情绪指数来看，50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为1个、35个、14个，分别较上月持平、减少6个，增加6个。其中，深圳重回情绪指数榜首，并且是本月唯一居于平稳区间的城市，深圳自2023年1月自观望区间升至平稳，随后连续4个月在平稳区间徘徊，5月份突破观望边界进入观望高位，6月再次回归平稳区间。整体来看，深圳情绪较为稳定，房价韧性较强。上海本月市场情绪小幅回落，进入观望区间高位。6月情绪指数为-0.33，较上月回落0.11。三亚位居情绪指数TOP3，三亚凭借着旅游热潮拉动房地产市场活力的回升，近期以来市场表现良好。

从情绪指数变化来看，本月情绪指数上升的城市有11个，下降的城市数量为39个。其中，深圳涨幅居首，本月市场情绪指数为-0.3，较5月上升0.06。其次为厦门，6月市场情绪指数为-0.66，较上月上升0.02，厦门当前首套房贷款利率降至3.7%，信贷环境相对宽松，并且今年来限购限售政策也获得放松，加上旅游资源的加持，市场活跃度提升。南京情绪指数为-0.78，较上月提升0.02，从低迷区间重回观望，南京近期楼市松绑政策频频，局部松绑限购、优化公积金贷款政策等对购房者释放利好，一定程度上拉升入市积极性。

四、上广深房价涨势稳定，中西部省会城市成都、长沙短期仍有上涨空间

根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有8城房价呈现上涨态势，占比不足2成，多数城市房价仍有下行风险。

从未来短期来看，预测稳步上涨的城市包括一线城市中的深圳、上海、广州以及二三线城市威海、成都、长沙等。其中，深圳、上海房价韧性较强，深圳2023年6月市场均价为67926元/㎡，环比上涨0.85%，根据情绪指数预测，未来4个月深圳房价将会延续上升态势，累计涨幅超1%。6月份上海市场均价为74333元/㎡，环比上涨0.15%。根据情绪指数模型预测，未来4个月累计涨幅超1%。山东威海近期旅游热度飙升拉动房地产活力提升，房价或将迎来短期上涨空间，6月市场均价为10721元/㎡，环比上涨0.86%，预计未来2个月房价将会保持升势，月均涨幅超0.5%。成都作为成渝经济圈的核心城市，今年以来在多轮松绑政策、人口净流入等利好带动下，在众多重点城市中脱颖而出，房地产市场保持着较高热度，6月市场均价为18001元/㎡，环比上涨0.47%，根据情绪指数，预计未来2个月内房价延续上涨，月均涨幅在0.4%-0.5%左右。长沙作为湖南省会城市，近年来凭借着旅游名片成为网红城市，近期旅游热度不低，6月市场均价为12455元/㎡，环比上涨0.46%，预计未来3个月内房价小幅回升，月均涨幅在0.1%左右。

与此同时，很多城市未来短期房价预计面临着明显下行压力，其中，环渤海经济圈的青岛、石家庄、烟台、天津等城市首当其冲。这些城市6月均迈入了低迷区间，根据情绪指数模型，预计未来短期月均跌幅在0.5%-1.5%左右。长三角的无锡、徐州、嘉兴房价也处在下滑周期，未来短期房价维持下行的可能性较大。未来房价相对稳健、有小幅下调可能的城市包括三亚、杭州、福州等，均位于观望区间中位或者高位水平。杭州市场情绪连续8个月位居观望，尽管近期以来杭州局部松绑限购，涉及余杭区、萧山区等部分区域街镇，但是由于区域的局限性，当前来看效果并不显著。6月杭州市场均价为40806元/㎡，环比下降0.21%。根据情绪指数，未来3个月内房价小幅回落，累计跌幅0.5%左右。

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